Городская экономика начинается с землепользования

Главная ценность города — земля. Поэтому смысл городского развития в землепользовании. Находка этому подтверждение. Лидер по инвестициям на душу населения среди городов Приморского края, но это не спасает от деградации из-за хаоса в землепользовании.

Город исторически застраивался непоследовательно и хаотично, потому что приоритет отдавался промышленности.

Пережитки прошлого

Советская городская администрация занималась контролем за территориальными расходами. Для этого разрабатывали градостроительный план, который выполнял роль городской строительной сметы, в соответствии с чем городская администрация тратила выделенные деньги. А так как вся земля принадлежала государству, где использование земли считали издержками, а не источником дохода, то волновало не эффективное использование земли, а как снизить расходы на обустройство территории. Городская территория вообще не фигурировала как ценность.

Застройка районов финансировалась портами. Отсюда у каждой проходной свой район (круг).

Уничтожение рельефа

Ландшафт Находки похож на огромный карьер. Всё из-за того, что дороги строили по принципу загородных скоростных шоссе, чтобы быстрее и удобней доехать до порта или завода. И чтобы проложить дорогу прямее и с меньшим уклоном разрушали рельеф. Но функция городской дороги иная, чем загородного шоссе.

В городе главная задача у дорог — межевание городской территории. Трассируют дорогу по рельефу, чтобы как можно больше городской земли было пригодно для использования, тем самым увеличивая доход города. Иначе, за место 15 метров дороги используется 30 метров за счёт образовавшегося склона. А на образовавшемся крутом скалистом склоне не построишь дом. То есть такое строительство уменьшает полезную площадь города, фактически сокращает потенциальный доход города.

Центральный проспект планировался как загородное скоростное шоссе, из-за чего у города нет центральной улицы с фасадами вдоль неё. А на некоторых участках и вовсе затруднительно построить дома из-за крутых скалистых склонов.

Ощущение, что едешь не по центральной улицы города, а по загородному шоссе.

Городская магистраль

По тому, как спроектированы дороги, можно понять, как эффективно используется городская земля. Насколько её ценят. На городской центральной улице семь круговых перекрёстков. Так строят для безопасности и снижения аварийности на загородных скоростных шоссе с небольшим автомобильным потоком. И конечно, за городом земля стоит дёшево, поэтому можно использовать большие поля под круговые перекрёстки. Но в городе такие перекрёстки не нужны. Из-за интенсивного движения на круговых перекрёстках образуются заторы. К тому же затрудняют движение общественному транспорту. На интенсивной городской улице перекрёсток со светофором справится лучше, чем с кругом.

Если же все семь круговых перекрёстков на центральной улице заменить на обычные перекрёстки, то освободится столько асфальта, что позволит построить дополнительные 2 км четырёхполосной городской дороги. И к тому же из-под развязок освободится до 60% территории под застройку. И это, не учитывая ещё избыточные площадки при поворотах, которые необходимы на загородных скоростных шоссе, чтобы увеличить радиус закругления на поворотах на больших скоростях. Но в городе скорости ниже, поэтому радиус закругления делают меньше.

Круговые перекрёстки при интенсивном городском движение с ограничением скорости создают только заторы.

Спроектировав обычные перекрёстки, город получит дополнительную территорию и меньше расходов на асфальт (вверху как есть, снизу как могло бы быть).

Территория порта

Раньше заводы обрастали рабочими посёлками, которые потом административно объединяли. Так и с Находкой. Город возник как объединение рабочих посёлков вокруг бухты Находка, где при застройке приоритет отдавался портовым предприятиям.

Из-за этого в Находке отсутствует физически центр города, куда всем удобно добираться. Хотя теперь Находка большой город, которая имеет достаточно населения для существования деловой и культурной жизни, но без центра, где бы происходила концентрации такой активности, город затормозился в развитии.

Да и ценность береговой линии бухты уже изменилась. Сама бухта Находка в отличие от залива Находка (Америка) для дальнейшего развития порта не пригодна. Небольшая глубина и отсутствие территории, куда порт мог бы расширяться. Расположенные в конце бухты Рыбный порт и Приморский судоремонтный завод мало пригодны для промышленных целей, но занимают физический центр города.

Во-первых, портовая территории в радиусе 5 км охватывает основную часть населения города, за исключением северного микрорайона и городских посёлков. Что делает территорию доступной для большинства населения.

Во-вторых, рядом с водой. Что позволяет создать полноценную городскую набережную в центре города.

В-третьих, закрыто от ветра. Что делает место комфортным как для прогулок, так и для строительства высотных офисных зданий.

В-четвёртых, развитие делового и культурного центра повысит стоимость земли в старой части города.

Территория Рыбного порта и Приморского СРЗ является физическим центром города, на расстоянии 5 км обхватывается почти вся территория, а на расстоянии 10 км находятся дальние районы.

Но пока эту территорию, которая имеет высокую ценность для деловой застройки, засыпают углём. То есть стоимость городской территории колоссально занижена.

Микрорайоны

Находка — советский город, который застраивался микрорайонами. Микрорайоны экономил на масштабах как при проектировании, так и при застройке. Но микрорайон чрезмерно крупная единица застройки. Объединяя в себя множество функций, микрорайон территориально сложней использовать. Так дворовая дорога к дому теперь проходит по территории дома, по частному владению, отчего возникают шлагбаумы. А между домами находится бесхозные дворы.

Особенность деления городской территории в её специализации. Улицы — границы земельных участков. Дом — отдельный земельный участок. Дворы — парки в шаговой доступности, обособленные на отдельном земельном участке. Так при смене собственника земельного участка не возникает проблемы с проездом и вырубкой деревьев.

Даже на уровне микрорайона застройка хаотичная и несвязанная.

Если убрать дома и оставить одни дороги, то тяжело понять границы земельных участков.

Возможные кварталы, которые не только связывает микрорайон в единое городское пространство. Но и становятся понятны границы земельных участков.

Высотное строение

В советских городах вложения в застройку оценивались по плотности населения. При высокой плотности сокращаются капиталовложения в благоустройство территории на одного человека. То есть чем выше плотность, тем меньше суммарно необходимо вложить в город. Но советское государство не учитывало процент и срок окупаемости капитала, потому что обладало монополией на капитал. В итоге вкладывало очень много в небольшую территорию, а не по малому в большую часть территории.

Но затраты надо рассчитывать не на одного человека, а на один гектар. То есть городские коммуникации используют люди, а доход приносит городская территория. По этой причине высотная застройка невыгодна, потому что увеличивает расходы на городские коммуникации, но не повышает доходы с земли.

Высотное строительство возникает там, где стоимость земли уже высокая, что компенсирует расходы на городские коммуникации. К тому же высотные дома не снижают стоимость квартиры. Больше строят квартир, чтобы их продать по высоким ценам, окупив тем самым огромные вложения в дорогое высотное строительство. В советских городах дорогую высотную застройку компенсировали за счёт меньших вложений в городское благоустройство.

Строить высотки в чистом поле было в советской практике. Микрорайон МЖК начали застраивать с 1985 года и уже предусматривалось в 90-х строительство высотных домов.

Практика продолжается. В генплане высотки (чёрным цветом) соседствуют с индивидуальными домами (красным цветом). Каким образом стоимость земли с одной стороны дороги дороже, чем с другой?

Но ещё загадочней, почему высотки (чёрным цветом) находятся внизу, а деловая и общественная зона (коричневым цветом) застраивает вверху. Это же создаёт избыточную нагрузку на транспорт.

Нынешний генплан слабо использует городскую территорию. Никак не монетизирует её.

Если сельскохозяйственную зону застроить индивидуальными домами, зону индивидуальных домов малоэтажной застройкой, малоэтажную — средней, и ограничив высотное строительство, то с ростом насыщенности цвета можно понять, насколько возрастёт плотность населения и увеличится интенсивность использование земли. У города увеличить бюджетные доходы с земельного налога.

Торговая улица

Советские города стремились к равенству в доступности к солнцу. Отсюда большое расстояние между домами. Но эти пространства между домов нуждаются в постоянных расходах на озеленение, а доход с земли от этого не повышается. В итоге образовались пустыри.

Чтобы как-то повысить стоимость неиспользуемой территории, её стали предоставлять бизнесу. То есть заставили бизнес вкладывать деньги в неперспективные участки земли. Так в центре города стали возникать торговые центры с огромными парковками, которые в будни пустуют. Мало того, что такие торговые центры возникли не там, где удобно людям, не на местах стихийной рыночной торговли 90-х. Но, чтобы до них дойти, необходимо не только преодолеть неблагоустроенную территорию и дорогу с активным движением, так ещё и автомобильную парковку, чтобы попасть в торговый центр.

Но проблема пустырей не в том, что их не используют, а что у прилегающей территории низкая стоимость. Для начала необходимо повысить рыночную стоимость на землю с высоким спросом. Это спровоцирует спрос на рядом прилегающую территорию. Например, на главной улице вложить перестройку первых этаж под торговлю. Это за одно облагородило бы главный проспект города, сделав его комфортным для пешеходов. А возросший спрос на землю по главной улице потянет за собой спрос и на землю прилегающих улицы. Деньги, вкладываемые в землю, должны окупаться. Поэтому сначала вкладывают туда, где деньги быстро окупятся, а уже потом на менее рентабельные направления.

Даже не учитывая то, что 50% земли используется под парковку, которые пустуют в рабочие дни, и только 25% земли застроено. Самый ужас, что торговые центры находятся в глухой обороне от пешеходов. Чтобы с противоположной стороны улицы перейти по пешеходному переходу и дойти до торгового центра потребуется преодолеть около 100 метров
(вверху как есть, снизу как могло бы быть).

Возможная расположение без ущерба для парковок (вверху как есть, снизу как могло бы быть). Сделать торговлю ближе к людям (пешеходная зона жёлтый цвет), а не автомобилям (дороги красным цветом, парковки — синим).

В общем

Неэффективное землепользование ведёт к избыточности в строительстве дорог, городской инфраструктуры, домов. К лишним расходам, которые не окупят вложения. Так что инвестиционная политика города должна выражаться в рациональной политике землепользовании.